TAPUDA CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

Taşınmazın Cins Değişikliği

Taşınmazın cinsi ilk olarak tapu kaydı tesis edilirken belirlenmektedir.  Bu da genelde kadastro çalışmaları ile olur. İlk tesis kadastrosu sırasında  teknisayenler taşınmazın  halihazırda hangi cinste olduğunu belirler. Kadastro tutanakalarından birkaç örnek vermek gerekirse “tarla, bağ, bahçeli ev, taşlık, mera, harman yeri, orman, arsa” sık rastlanan  cins türleridir.

Kadastro sırasında belirlenen taşınmaz cinsi genelde imar uygulamaları sonucu değişmektedir. özellikle yapısız olarak imar uygulamasına giren araziler, imar planında tahsis edildiği amaca göre vasıf kazanmakta, çoğu da “arsa” vasfını almaktadır.     

Taşınmazların cinsi doğal sebeplerle,  ekonomik gereklerle veya malikin arzusu gereğince zamanla değişebilmektedir. Zeytinli tarladaki zeytinler köklenebilir, iki katlı ahşap ev yanabilir, arsaya  yapı yapılmış olabilir. Tüm bu değişikliklerin malikin talebi ile tapu siciline de işlenmesi gereklidir.

Cins değişikliği; bir taşınmazın cinsinin yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale, bağ, bahçe ve benzeri iken arsa veya arazi ya da  arsa, arazi iken bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürülmesi için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemlerdir (TKGM.Gn.1993/6).       

Cins değişikliği işlemini yukarıdaki tanıma uygun olarak;

1. Yapılı iken yapısız hale getirme,
2. Yapısız iken yapılı hale getirme, 
3. Diğer cins değişiklikleri,

olarak üç kategoride, kadastro müdürlükleri ve tapu sicil müdürlükleri açısından ayrı ayrı incelemekte fayda vardır.

 

KADASTRO MÜDÜRLÜKLERİ YÖNÜNDEN

Cins Değişikliği

Cins değişikliği için malikin veya hissedarlardan birinin kadastro müdürlüğünden istemde bulunması kanımızca yeterli olup, tüm hissedarların kadastro müdürlüğüne gelmelerine gerek yoktur. Zira, tüm hissedarlar zaten tapu sicil müdürlüğüne gelecekler ve orada istem belgesini imzalayacaklardır. Bu nedenle ortaklık türü müşterek mülkiyet olsun veya iştirak halinde mülkiyet olsun durum değişmez. Hissedar veya iştirakçilerden birinin istemi ile kadastro müdürlüğündeki teknik işlemleri başlatmak gerekir.

İstenen Belge ve Bilgiler

• Cins değişikliği istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği,
• Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmazlarda yapı kullanma izni veya belediye  ya da valiliğin yazısı,
• Tapuda kayıtlı malik veya hissedarların kimliği, vekillerin vekaletanamesi ve kimliği,
• Malikin temsilcisi vasi ve kayyım ise mahkeme kararı ve kimliği veli ise vukuatlı nüfus kayıt örneği,
• Talep sahibi şirket, vakıf,dernek veya kooperatif temsilcisi ise yetki belgesi ile kimliği,
• Malik ölmüş ise talepte bulunan mirasçıların adlarına intikal işlemini yaptırmış olmaları gereklidir (TKGM.Gn.1993/6).

 

1. YAPILI İKEN YAPISIZ HALE GELME

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ nün 1989 gün 300-2/19 sayılı Genelgesine ekli Yönergenin 33. Maddesi “Taşınmaz cinsinin yapılı iken yapısız hale getirilmesinde araziye gidilmez. Ancak parsel içinde birden fazla yapı var olup da bu yapılardan bir kısmı kalacaksa, tespit için araziye gidilmesi gerekir.” Hükmündedir. Buna karşın 1997/8 sayılı Genelge ile bu hükme zıt bir kural getirilerek “yıkılan yapıların cins değişikliği taleplerinde; kadastro müdürlüğü elemanlarınca zeminde gerekli inceleme yapıldıktan sonra değişiklik için tescil bildirimleri düzenlenecektir.” denmiştir.

Bu itibarla, yapılı iken yapısız hale getirmek için kadastro müdürlüğü elemanlarınca araziye gidilmesi gerekmektedir.

 

2. YAPISIZ İKEN YAPILI HALE GELME:

a. Genel Olarak

Yapısız arsa ve arazilerin yapılı hale getirilmesi için araziye gidilmesi zaruridir. Bunun için gerekli aracın temini talepte bulunana aittir.

Malikin veya hissedarların talebine taşınmaz malın bulunduğu yere göre belediye veya valiliğin  (bayındırlık ve iskan müdürlüğünün)  cins değişikliağinin yapılabileceğine yönelik yazısını da eklemeleri gerekir. Kural olarak yapısız iken yapılı hale gelen taşınmazların cins değişikliği için yapı kullanma izin belgesinin getirilmesi şart değildir. Belediye veya valiliğin cins değişikliğinin yapılabileceğine dair matbu yazısı yeterlidir.

Yapılı hale getirme işlemlerinde, kadastro müdürlüğü değişikliği paftasına ve klasörüne işledikten sonra tescil bildiriminin bir örneğini belediye veya valiliğin yazısına cevaben gönderir.

Belediye veya valiliklerce cins değişikliği yapılmayan yerlere yapı kullanma izin belgesi verilmez (TKGM.Gn.1997/8).

b. Tarımsal Yapılarda Cins Değişikliği

Tarımsal yapı (besi ahırı, tavuk kümesi gibi) ister belediye ve mücavir alan, isterse köyde bulunsun kural olarak belediye veya valiliğin  cins değişikliğinin yapılabileceğine dair yazısının malikin talebine ekli olması gerekir. Ancak bu kuralın bir istisnası bir köyde  o köy halkından birinin yaptığı tarımsal yapıdır ki bu istisna da hemen aşağıda açıklanmıştır.

c. Köylerde Bulunan Yapıların Cins Değişikliği

1. Köy Nüfusuna Kayıtlı ve O Köyde Sürekli Oturanların Konut, Hayvancılık veya Tarımsal Amaçlı Yapıları:

Yapının bulunduğu köy nüfusuna kayıtlı ve o köyde sürekli oturan köylülerin köy yerleşik alanları ve civarında ve mezralarda konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yaptıkları yapılar için inşaat ve iskan ruhsatı aranmadığından (İmar K.md.27) bu alanlarda yapılacak cins değişikliği işlemalerinde muhtarlıkça verilmiş izin belgesi yeterlidir.

Ancak işleme konu köyün hiç bir belediyenin mücavir alanı içinde olmaması gerekir. Ayrıca isteme ikametgah ilmuhaberi veya muhtarlıkça verilmiş ve o köyde sürekli oturduğunu gösterir yazının eklenmesi de lazımdır.  Kişinin o köy nüfusuna kayıtlı olduğu ise nüfus cüzdanına göre belirlenmelidir.

2. Köy Nüfusuna Kayıtlı Olmayanların ve/veya O köyde Sürekli Oturmayanların Köyde Yaptıkları Yapılar:

İstemde bulunan yapı sahibi o köy nüfusuna kayıtlı değilse veya o köyde sürekli oturmuyorsa cins değişikliği için valilik (bayındırlık ve iskan müdürlüğünün)“uygundur” yazısı aranmalıdır.

Köy nüfusuna kayıtlı ve o köyde sürekli oturanların yaptıkları yapı konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı değilse, (benzin istasyonu, otel, pansiyon, lokanta, fabrika gibi sanayi veya turizm tesisinde) köylünün istisnadan yararlanması mümkün değildir. Konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı olmayan yapılar için valilikten yazı getirilmesi gerekir. Zira, köylülere kendi köyünde tanınan avantaj, tabir caiz ise sadece köylülükle ilgili yapılar içindir.   

3. Tüzel Kişilere Ait Yapılar

İster köyde ister köy sınırları dışında bulunsun tüzel kişilere ait yapılar nedeniyle yapılacak cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi veya “uygundur” yazısının alınması gerekir.

d. Yapı Kullanma İzin Belgesinin İsteme Eklenmiş Olması

İmar mevzuatına göre yapı kullanma izin belgesi alınmasını gerektiren alanlarda, ilgililerince bu belge de getirilerek doğruda kadastro müdürlüğüne yapılan başvurularda artık belediye veya valiliğin “cins değişikliği yapılabialeceği” yönündeki yazısı istenmeyecek, istemde bulunan belediye veya valiliğe gönderilmeden önceden alınmış yapı kullanma izin belgesine istinaden cins değişikliği işlemi yapılacaktır.

Kadastro müdürlüğüne doğrudan yapılan başvurularda yapı kullanma izin belgesi ibraz edilemezse istem karşılanmayıp, ilgilinin belediye veya valiliğe müracaat etmesi istenecektir.

e. Yapı Kullanma İzin Belgesi Nedir?

 İmar Kanununun 30. Maddesine göre, yapı tamamlandıktan sonra belediye veya valiliklerce anayapının bütün bağımsız bölümleri için verilen ve bağımsız bölümlerin amacına uygun kullanılabilir durumda ve projesine uygun inşa edildiğini gösteren belgedir.

 Bu belge bir apartmanın sadece bir kısım bağımsız bölümleri için verilmişse cins değişikliği yapılamaz ve kat mülkiyetine geçilemez.

f. Hisseli Yerlerdeki Bir Hissedara Ait Binanın Beyanlarda Göstearilmesi

Hisseli taşınmazlarda hissedarlardan birinin müşterek mülk üzerine bina yapmış olması halinde bir hissedarın talebiyle cins değişikliği yapılamayacağı gibi tek hissedarın talebiyle bu bina beyanlar sütununda da gösterilemez.  Bir hissedarın müşterek mülk üzerine bina yapmış olması halinde, bu binanın o hissedara ait olduğu tüm hissedarların tapu sicildeki talebi veya muvafakatı üzerine de gösterilemeyeceği düşüncesindeyiz.

g. Hissedarların Tümüne Ait Binanın Tek Bir Hissedarın Talebiyle Cins Değişikliği

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün katılmadığımız bir talimatına göre; “...taşınmaz mal üzerinde bina yapmak, ağaç dikmek gibi ihdaslar bütün hisseadaraların menfaatlerini gerektiren tasarruflardan olduğundan, talep sahibince yapı, dikilen ağaç veya benzeri varlığın tek başına kendisine ait olduğu iddia edilmediği bu hususta tapu kütüğüne bir belirtme yapılması istenmediği ve yapının bütün hissedarlara aidiyetinin kabul edildiği takdirde, hissedarlardan birisi tarafından vuku bulacak cins değişikliği talebinin karşılanmasında bir sakınca yoktur. Merkez Tapu Komisyonunun 19/Aralık/1960 gün, 144/56 sayılı kararında da müşterek mülke sahip olan bütün hissedarların muvafakatının alınmasına lüzum olmaksızın, bunlardan birinin talebine istinaden cins değişikliğinin yapılabileceği belirtilmiştir...”

h. Yapı Yıkılarak Cins Değişikliği Yapılmadan Yeni Bina Yapılmış Olması

Yapılı taşınmazın yapısız hale geldikten sonra cins değişikliğine konu edilmeyerek yeniden yapılı hale gelmesi ve son durum itibariyle cins değişikliği talebinde bulunulması halinde; değişiklik beyannamesinin kroki yerindeki eski binanın usulünce iptaliyle üzerine ölçülen yeni binanın gösterilmesi ve yine beyannamede eski cinsinin iptaliyle yeni cinsinin tek değişiklik beyannameasinde gösterilerek talebin aynı işlemde karşılanması mümkündür.

Zemindeki ahşap evin yıkılarak yerine (yapı kullanma izin belgesi 1997 yılında alınan) kargir bina yapılmış olması nedeniyle taşınmaz malın vasfının “arsa” olarak değiştirilmesi mümkün bulunmadığından, taşınmaz malın “ahşap ev” olan vasfının iptaliyle yeni cinsinin (5 katlı kargir bina) tek değişiklik beyannamesinde gösterilerek, cins değişikliğinin karşılanması mümkünadür. (TKGM.1998 T. 181-3780 Sy. Talimat)

ı. “Na Tamam Bina” Olarak Yapılacak Cins Değişikliği

üzerinde bina bulunan  taşınmaz mallarda, proje değişikliği suretiyle mevcut binaya ilave kat yapılmak ve buna ilişkin olarak kat irtifakı kurulmak üzere cins değişikliği talebinde bulunulması halinde, taşınmaz malın “bina” olan cinsinin “Na Tamam (Tamamlanmamış) Bina” olarak değiştirilmesinde bir sakınca yoktur.

j. Binalı Parselin İfraz Edilmesi Sonucu Binanın Bir Parselde Kalması

Bir kısmında bina bulunan arsa veya arazinin ifrazı sonucu bina bir parselde kalıyorsa, bu parselin cinsi binanın özelliğine göre eski hali ile bırakılır Diğer kısım ise arsa veya tarla vasfını korur. örneğin “İçinde kargir ev bulunan tarla” vasıflı parsel ikiye ayrıldığında kargir ev bir yerde kalıyorsa bu kısmın vasfına “kargir ev”, diğer kısma ise sadece “tarla” yazılır.

Bunun için cins değişikliği harcı alınmasına gerek olmadığı düşüncesinadeyiz. Zira ortada bir cins değişikliği yoktur.

k. Eski Yapılarda Cins Değişikliği

çok eski yıllarda yapılmış olması nedeniyle mimari projesinin olmaması dolayısıyla yapı kullanma izin belgesi ibraz edilememesi durumunda (Hazineye ait) taşınmaz malın bulunduğu yere göre valilik veya belediyece; binanın kullanıma elverişli olduğu ve cins değişikliği yapılmasında sakınca bulunmadığına dair alınacak belgenin ibraz edilmesi cins değişikliği için yeterli olacaktır (TKGM. 20.5.1999 T.320/542 Sy. Talimat).

l.;Değişiklik Beyannamesinde Binanın Kat Adedinin Gösterilmesi

Yapılı hale getirmeye yönelik cins değişikliği sırasında binanın tamamının ölçülerek kaç kattan ibaret olduğunun da değişiklik beyannamesinde ve tapu sicilinde gösterilmesi gerekir. Zira, tapu sicilinin önemli fonksiyonlarından biri de kendisini inceleyecek üçüncü kişileri uyarmak ve aydınlatmak görevidir. İlave kat yapılmak istenmesi halinde yeni cins değişikliği yapılması gerekmektedir. Ancak aksine talimatlar da mevcuttur.

 

3. DİĞER CİNS DEĞİŞİKLİĞİ HALLERİ

a. Genel Olarak

Tarla, bağ, bahçe, arsa gibi cins değişikliği işlemleri yapılabildiği gibi, mevcut yapının inşaat durumu bozulmadan mesken, dükkan, garaj, lokanta,otel, fırın gibi cins değişiklikleri yapılabilmektedir.

Bina yapımı ve yıkımı ile ilgili olmayan ve taşınmazın bağ, bahçe, tarla vb. vasıfta iken arsa veya başka vasıflara dönüştürülmesi veya tersi işlem taleplerinde; araziye gidilmeden gerektiğinde ilgili kamu kuruluşundan verilmiş yazı ya da rapora dayanılarak tescil bildirimi düzenlenmek suretiyle cins değişikliği yapılabilir (TKGM.Gn.1993/6).

b. Sulu Tarla Olarak Cins Değişikliği

3083 sayılı Kanunun 2. Maddesine göre, sulu arazi, devletçe sulanan arazidir. Esasen, susuz tarla veya tarla vasıflı tarım arazisinin cinsinin sulu tarla olarak değiştirilmesi taşınmazın tarımsal niteliğini bozmakla birlikte taşınmaz içerisinden DSİ. tarafından kanal geçirilmiş olabilir. Bu durumda Tarım ve Köyişleri Bakanlığı İl Müdürlüğünün, söz konusu taşınmazın devletçe sulanmakta olduğuna ilişkin yazısına istinaden cins değişikliği harcı alınmak suretiyle taşınmazın cinsinin sulu tarla olarak değiştirilmesi mümkündür. Gerek arazide gerekse paftasında teknik olarak ölçümü gerektirmeyen bu tür işlemlerde değişiklik beyannamesi düzenlemeye gerek yoktur.

c. Mezarlık Cinsinin değiştirilmesi

Mezarlıklar Nizamnamesinin 8. Maddesi gereğince hazırlanan ve 12 Mart 1942 tarihli Talimatnamenin 6.maddesi, “Şehir ve kasabalarda halen mevcut olup gerek meskun sahalara yakınlık ve gerekse toprak ve tesisatındaki kifayetsizlik bakımından sıhhi mahzurları görülen mezarlıklar Umumi Hıfzısıhha Kanununun 214. Maddesi gereğince terk olunacaktır.

Bu sahalar terk edilmesinden en aşağı 10 sene geçtikten sonra ve mahalli sağlık memurlarının verecekleri rapor üzerine diğer maksatlar için kullanılabilir” hükmündedir.

Bu nedenle “mezarlık” vasıflı taşınmazların vasfının “arsa” olarak değiştirilmesi taleplerinde 12 Mart 1942 tarihli Talimatnamenin 6 maddesi kapsamında mahalli sağlık kuruluşlarınca verilecek krokili rapor ile sıhhi bir sakıncanın bulunmadığının belgelendirilmesi (ibraz edilen raporda talimatname kapsamında verildiği hususunun aranılması) gerekmektedir.

Köylerdeki mezarlıklarda bunlara ek olarak köy muhtarlığının kararı gerekir.

d. Kullanılmakta Olan Mezarlıklar İmar Planıyla Değiştirilemez

3998 sayılı Mezarlıkların Korunması Hakkında Kanunun 2. Maddesine göre “Mezarlıklar ve şehitlikler ile mezarlar bozulamaz, tahrip edilemez. Bu yerler, imar mevzuatı ile veya başka herhangi bir şekilde park, bahçe, meydan, otopark, çocuk parkı, yeşil alan gibi sahalar olarak ayrılamaz ve asli gayesi dışında hiçbir amaç için kullanılamaz. Yol geçme zorunluluğu bulunduğu İçişleri Bakanlığınca kabul edilen mezarlıklar veya bölümleri bu hükmün dışındadır.  Buna göre mezarlıkların imar uygulaması sonucu “arsa” vasfıyla tescil edilmeleri mümkün değildir.

e. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin Vasfı

Muhtelif vasıftaki (tarla, ham toprak, bağ, bahçe vb.) taşınmazlar  imar uygulaması sonucu (imar planında iş veya konut yeri olarak ayrılan sahalara isabet eden imar parselleri) “arsa” vasfı ile tapuya tescil edilmektedir. Bu re’sen yapılan bir işlem olduğundan harca tabi değildir.

f. Meralarda Cins Değişikliği

4342 sayılı Mera Kanununun “ Tahsis Amacının değiştirilmesi” başlığını taşıyan 14. Maddesinde, tahsis amacı değiştirilmedikçe mera, yaylak ve kışlaktan bu kanunda gösterilenden başka şekilde yararlanılamayacağı, ancak bu kanun veya daha önceki kanunlara göre  mera, yaylak ve kışlak olarak tahsis edilmiş olan veya kadimden beri bu amaçla kullanılan arazilerden ilgili Bakanlığın Tarım Bakanlığına talebi, Maliye Bakanlığının ve valiliğin  uygun görüşü üzerine Tarım Bakanlığınca tahsis amacının değiştirilebileceği ve söz konusu yerlerin Hazine adına tescilinin yapılacağı belirtilmektedir.

Bu itibarla tahsis amacının değiştirileceği hususunun Mera Kanunu kapsamında değerlendirilmesi gerekeceğinden, meraların cins değişikliğine ilişkin taleplerin Tarım ve Köyişleri Bakanlığının mahalli kuruluşuna yönlendirilmesi gerekmektedir.

 

g. Cins Değişikliğinin Serbest Mühendisce Hazırlanması

Cins değişikliği evrakının serbest çalışan harita mühendislerince hazırlanması da mümkün olmalıdır. Bu halde tescil bildirimi mühendis tarafından hazırlandıktan sonra kadastro müdürlüğünce zemin ve büro kontrolleri yapılarak tescil için tapuya gönderilir. özellikle, Bodrum, Marmaris gibi kadastro müdürlüğü bulunmayan ve yapılaşmanın kooperatifler kanalı ile yoğun olduğu yörelerde cins değişikliğinin serbest mühendislerce hazırlanmaasında yarar olduğu düşünülmektedir.

h. Yenileme ;çalışmalarında Cins Değişikliği

Tapu ve Kadastro Paftalarını Yenileme Yönetmeliğinin 14. Maddesi, “Taşınmaz mallar üzerinde tapulama ve kadastrodan sonra inşa edilmiş olduğu halde, tapuda nitelik değişikliği yapılmamış yapı ve tesislerde ölçülerek, yenileme tutanağı ve paftasında gösterilir. Yenilemenin kesinleşmesinden sonra tapu sicilinde gerekli değişiklikler yapılır. Harçların tahsili için niteliği değişen taşınmaz malların listesi ilgili maliye kuruluşuna bildirilir...” hükmündedir.

Anılan maddede yenileme sırasındaki cins değişikliği için  yapı kullanma izin belgesi aranmamıştır. Zira burada yapılan işlem re’sen yapılan bir işlemdir. Ancak üçüncü şahısların haklarının korunması bakımından binalara ait yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmemiş parsellerin tapu kütüğü sayfalarının beyanlar sütununa “yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmemiştir” belirtmesinin yapılması, yapı kullanma izin belgesi ibraz edilen parsellerden bu belirtmenin kaldırılması gerekir (TKGM. Fen D.26.1.199 T.51 Sy. Talimat).

Yukarıda anılan Yönetmelik hükmüne göre, yenilemeye konu taşınmaz mallar üzerinde tapulama ve kadastrodan sonra inşaa edilmiş yapı ve tesislerin tapuda nitelik değişikliği yaptırılmamış olması halinde, gerekli harcın tahsili için listenin ilgili maliye kuruluşuna gönderilmesi gerekmektedir. (Bkz. M. Akif ŞENDİNç, 1997/8 nolu Genelge ve Yenileme, Mülkiyet Dergisi Mart-1999)

 

TAPU SİCİL MüDüRLüKLERİ YöNüNDEN CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

a. Genel Olarak

Tescil bildirimi kadastro müdürlüğünce hazırlanınca bir yazı veya zimmetle tapu sicil müdürlüğüne gelir. Malik veya hissedarların tümü veya yetkili temsilcileri tarafından yapılacak bu istem akitsiz işlemler için tescil istem belgesine geçirilir. Tapu kütüğünde cins değişikliğini engelleyen bir engel yoksa istem yevmiyeye alınarak kütükteki taşınmazın cinsi bölümünde gerekli değişiklik Tapu Sicil Tüzüğünün 81. Maddesine uygun olarak yapılır. Bunun için önce taşınmazın mevcut cinsi kırmızı mürekkeple çizilir. Hemen altındaki sütuna taşınmazın yeni cinsi, tarih ve yevmiye numarası ile birlikte siyah veya mavi mürekkeple tescil edilir.

örnek:   Tarla 2.7.1999 – 2345 Yev.         .

Tescil tamamen tescil bildirimine uygun olarak yapılır ve yukarıda ‘Tescil Bildirimi’ bölümünde yapılan açıklamalara uyulur. Değişiklik işlemlerinde       “terkin edildi” ibaresinin yazılmasına ve imza atılmasına gerek yoktur.

Varsa başka parsele tecavüz durumu her iki parselin beyanlar sütununda gösterilir. (TKGM.19 sy. Yönerge md.35). Yola, yeşil alana tecavüzün de gösterilmesi gerekir.

örnek: ...bu parsel üzerindeki yapı ... parsele (yola, yeşil alana) .. ...m2 tecavüzlüdür. Tarih-Yev.

...ada ... parselde bulunan yapı bu parsele ...m2 tecavüzlüdür. Tarih-Yev.

b. Kat Mülkiyeti İçin Cins Değişikliği

Kat mülkiyetine geçiş için öncelikle taşınmazın cinsinin yapılı hale getirilmesi, yani cins değişikliğinin yapılması gerekmektedir.

Kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda kat mülkiyetine geçiş için cins değişikliğini her hangi bir kat irtifakı sahibi veya apartman yöneticisi isteyebilir (TKGM.Gn.1993/6). Tüm kat irtifakı sahiplerinin talebini aramaya gerek yoktur. Zira bir taşınmazın hissedarlarının önceden kat irtifakı kurmuş olmaları bu arsa üzerinde apartman yapılacağına  ve arsa cinsinin değişeceğine delalet teşkil eder. önceden kat irtifakının kurulmuş olması cins değişikliğine de peşinen muvafakat sayılır. Ancak bu muvafakat sadece projeye uygun yapılacak cins değişikliği için var sayılır. Yoksa kat irtifakı sahiplerinden birinin kat mülkiyetine geçişe yönelik olmayan cins değişikliği talebi kabul edilemez. Böyle bir halde tüm hissedarların talebi aranır.

Kat irtifakı kurulmamış taşınmazlarda ise doğrudan kat mülkiyetine geçiş için cins değişikliği talebi tüm hissedarlar tarafından yapılmalıdır.

1. Kat İrtifakının Kat Mülkiyeti Kütüğünde Tescilli Olması Halinde Cins Değişikliği

Kat irtifakının bu konudaki son genelge (1997/10) doğrultusunda kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmiş olması halinde bir bağımsız bölüm malikinin sadece kendi sayfasındaki ana gayrimenkulün cinsinin değişikliği talebi kabul edilemez.

Ancak anılan genelge doğrultusunda artık kat irtifaklarının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ediliyor olması kat mülkiyetine geçiş talep edilmeden cins değişikliği yapılamayacağı anlamına gelmez. Cins değişikliği istemi prosesine uygun ise (ki bu durum yapı kullanma izin belgesi alınmış olmasından anlaşılır) bir kat irtifakı sahibinin talebi ile de kat mülkiyetine henüz geçilmeden ana gayrimenkulün cinsi apartman olarak değiştirilebilir.

2. Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Taşınmaz Cinsinin Arsa Haline Getirilmesi Gerekmez

Niteliği kargir dükkan olan taşınmaz mal yerine yapılan beş katlı 5 daireli binanın kat mülkiyetine çevrilmesi sırasında cinsinin önce arsa, sonra beş katlı 5 daireli apartman olarak kat mülkiyetine çevrilmesine gerek olmayıp, dükkan vasfının doğrudan doğruya (beş katlı beş daireli kargir apartman) olarak cins değişikliğinin yapılması gerekir (TKGM. Trabzon Böl. Müd.’ne 16.6.1988 T.4-1-1010/3321Sy.Talimat)

c. Bağımsız Bölüm Cinsinin Değiştirilmesi

Kat Mülkiyeti Kanununun 24. Maddesi; “Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak, kat malikleri kurulunun oybirliği ile verecekleri kararla açılabilir.” Hükmünü içermektedir. Bu itibarla, bu tür cins değişikliği taleplerinde kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermiş olması ve proje tadilatı aranmalıdır. Ayrıca, blok yapılarda  bağımsız bölümlerden birinde yapılacak cins değişikliğinin yalnızca bağımsız bölümün bulunduğu blokla ilgili olduğunun varsayılarak Kanunun Ek Madde 3/c hükmü uyarınca işlem yapılması mümkün değildir (TKGM.10.5.1999 T.102-1253 Sy.Talimat).

Kat maliklerinin oybirliği ile vereceği müsaade kararının bütün bağımsız bölümlerin sayfasının beyanlar hanesine yazılması mümkündür (KMK. md.24/3).

Şunu da önemle belirtelim ki, oybirliği ile olsa dahi kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamayacağından, buna yönelik cins değişikliği talepleri de karşılanamaz. Ancak muayenehane açılabilir (KMK.md.24/1).  

d. Blok ve Yaygın Yapılarda Cins Değişikliği

Bir arsa üzerinde birden çok yapı ya bloklar şeklinde ya da yaygın olarak yapılır.  Ayrıca her iki türü de içeren karma inşaatlara da rastlanmaktadır.

1. Blok yapılarda; en az 8 bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış olması halinde, tamamlanan blok veya bloklar kat mülkiyetine dönüştürülebileceğinden, bu blokların cins değişikliği de yapılabilir. Bloklar  8’er bağımsız bölümden az ise arsa üzerindeki yapıların %40 ‘nın tamamlanmış olması koşulu aranır.

2. Yaygın yapılarda; bir arsa üzerine inşaa edilmekte olan, yaygın yapılardan (villalar gibi) yerleşim durumunu gösterir vaziyet planına göre yapılacak bütün bağımsız bölümlerin %40’nın tamamlanmış olması halinde, tamamlanan bağımsız bölümler kat mülkiyetine dönüştürülebileceğinden cins değişikliği de yapılabilir. Ancak her bir blok 8 bağımsız bölümden fazla da olsa   bütün bağımsız bölümleri bitirilemeden ve bloktaki bağımsız bölümlerin tümü için yapı kullanma izin belgesi alınmadan cins değişikliği yapılamaz.

Blok ve yaygın yapılarda geriye kalan bağımsız bölümlerin tamamlanadığının yapı kullanma izin belgesi ile belgelenmesi halinde, bunlarda artık %40’lık oran veya sekiz bağımsız bölümlü  blok şartı aranmaksızın, isteme dayanılarak biten her müstakil bina veya blokun mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilebileceğinden cins değişikliği de yapılabilir.

Hem blok ve hem de yaygın yapıların aynı parselde inşa ediliyor olması halinde her biri kendi kurallarına tabi olarak değerlendirilir (TKGM. Gn..1454).