Akademi

Geri Dön

ARSA PAYI

TAPUDA ARSA PAYI NEDİR?

Yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, arsadan bağımsız bölümlere pay veriliyor.
Tapuda yazan arsa payı; kat mülkiyetinin söz konusu olduğu yerlerde, yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen bina içindeki değerlerine göre belirlenen ortak mülkiyet payına deniyor. Peki arsa payı hesabı nasıl yapılır? Tapuda arsa payından metrekare nasıl hesaplanır?
 

Örnek:
Tapu senedi üzerinde ana yapının bulunduğu parsel, 2000 metrekaredir ve 24 bağımsız bölümden oluşan bu binada 24 nolu gayrimenkulün tapu senedin de 26/338 arsa paylı olduğu yazılmaktadır; buna göre bu gayrimenkule isabet eden arsa kaç metrekaredir? 
(2.000 metrekare/ 338) x 26 = 2.000/338 = 5,91
5,91 x 26 = 153,846 metrekare
 

Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı nedir? 

Madde 5 : Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. 
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. 
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. 
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar. 
 

Apartmanda arsa payı nasıl hesaplanır?

Arsa payı, bir arsa üzerinde ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilen kısımları olarak ifade ediliyor. Bir diğer ifade ile arsa payı, yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, arsadan pay verilmesine deniyor. Peki apartmanda arsa payı hesabı nasıl yapılır?

Örnek:
Arsa payının hesaplanması..
Toplam arsası 1.000 metrekare olan bir apartmanda yer alan 90 metrekarelik dairenin arsa payını hesaplayalım.
Apartmandaki tüm bağımsız bölümlerin satış bedeli 1.560.000 TL olsun. Yapıdaki 3 nolu bağımsız bölüm meskenin satış değeri ise 150.000 TL olsun.
Bu durumda 3 nolu bağımsız bölüm meskenin arsa payı 15/156 olacaktır.
Arsa payı 15/156 olan daireye düşen arsanın kaç metrekare olduğunu bulmak için öncelikle yapının toplam arsasını, tüm bağımsız bölümlerin satış bedeline böleceğiz. Daha sonra ise hesapladığımız rakamı 15 ile çarpacağız.
1.000 m2 : 156 = 6,41
6,41 x 15 = 96,153 metrekare
Yaptığımız hesaba göre; arsa payı 15/156 olan 3 nolu bağımsız bölüm meskene isabet eden arsa metrekaresi 96,153 metrekaredir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2005/1500 - K:2005/3483 

 

Arsa Payının Düzeltilmesi 

Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Oranlı Olarak Özgülenmediği ya da Bağımsız Bir Bölüme Arsa Payı Hiç Özgülenmediği Hallerde İlgili Kat Malikinin Arsa Paylarının Yeniden Düzeltilmesi İçin Mahkemeye Başvurma Hakki Olduğu

 

Bağımsız Bölüme Arsa Payı Özgülenmemiş Olması

Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Oranlı Olarak Özgülenmediği ya da Bağımsız Bir Bölüme Arsa Payı Hiç Özgülenmediği Hallerde İlgili Kat Malikinin Arsa Paylarının Yeniden Düzeltilmesi İçin Mahkemeye Başvurma Hakki Olduğu
 

Kat Mülkiyetinin Kurulması 

Kurulduğu Tarihteki Değeri İle Oranlı Olarak Arsa Payının Belirlenmesi Buna Bağlı Olarak Ana yapıdaki Diğer Bağımsız Bölümlere Özgülenen Arsa Paylarının da Yeniden Düzenlenmesi Gereği
 

ÖZET :

Dava, dava konusu dükkan nitelikli bağımsız bölümün belediyece onaylanan mimari projesinde gösterilmiş olmasına karşın ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulurken bu bağımsız bölümün tapuya tescil edilmemesi ve arsa payı özgülenmemesi nedeniyle söz konusu bağımsız bölüme arsa payı verilerek kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi, böylece arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da bağımsız bir bölüme arsa payı hiç özgülenmediği hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı vardır.

Olayda, bu bağımsız bölümün kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payının belirlenmesi, buna bağlı olarak anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının da yeniden düzenlenmesi, böylece dava konusu bağımsız bölüm de dahil anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının saptanması için bilirkişiden ek rapor alınması, gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu oluşturularak yerinde yapılacak inceleme ile ayrıntılı ve denetime elverişli rapor alınması, bundan sonra dava konusu bağımsız bölümün arsa payını gösterir biçimde tapuya tescili, diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ile ilgili değişikliğin tapuya tescili yolunda hüküm kurulması gerekir.