Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmaz malın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir (KMK. 1). Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmaz maldaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür.
Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Kat Mülkiyeti Kanununun 44 üncü maddesi hükmü saklıdır. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin yada kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir (KMK. 3). Kat mülkiyeti ve kat irtifakı malik tek kişi ise tescil istem belgesi, birden çoksa resmi senet düzenlenerek ve tapu siciline tescil ile doğar.
Ana taşınmaz malın tümünün mülkiyeti "Kat mülkiyetine" çevrilmeden o taşınmaz malın bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Sözleşme düzenlenince, ana gayri menkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayri menkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve ana gayri menkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir;
Ana gayri menkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaralı işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Ana gayri menkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına nakledilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz mal niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
Kat malikine, ana gayri menkulün tapu senedinden başka, istem halinde, 12. nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir (KMK. 13).
Kat mülkiyeti ancak tamamlanmış yapılar üzerinde kurulabilir. Bir yapının belli bir kısmı bitirilmiş olsa dahi, bitirilen bölümlerde kat mülkiyeti kural olarak kurulamaz. Plan ve projesinde mevcut olan tüm bağımsız bölümlerin bitirilmiş olması gerekir (KMK. 1, 10).
Ancak bir arsa üzerinde inşa edilen blok ve yaygın yapılar için Kat Mülkiyeti Kanununun geçici üçüncü maddesi ile bunun aksine hükümler getirilmiştir. Buna göre; "Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, aşağıdaki kurallar dikkate alınır:
Bağımsız olmaktan kasıt, bölümün başlı başına Bağımsız kullanıma elverişli olmasıdır.
Kat mülkiyeti kurulmak istenen yapının tümünün kagir olması gerekir. (KMK. 5/2). Ahşap veya toprak yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Kagir olmaktan kasıt binanın iskeletinin beton veya çelikten inşa edilmiş olmasıdır.
İstenecek Belgeler:
Not: Kat irtifaklı bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişinde; kat irtifakı tesisinde alınan belgelerin yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur. Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı), onaylı fotoğraf (binanın)ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.
Kat mülkiyeti, kat maliklerinin tamamının talebi ile, ana taşınmaz malın tamamen yok olması ile, ana taşınmaz malın kamulaştırılması ile ve ana yapının harap olması halinde son bulur.
Kat mülkiyetinin terkininde 492 sayılı harçlar yasasının 4 sayılı tarifesinin 13/c pozisyonu gereğince onbinde 5 oranında tapu harcı tashih harcı, İşlem başına eğitim katkı payı ve özel işlem vergisi tahsil edilir.
Döner sermaye işletmesince belirlenen oranda ücret tahsil edilir.