Akademi

Geri Dön

BİNA İSKAN RAPORU

Yapının bitmesi demek; iskan alınması demek; yani iskanı alınmamışsa yapı bitmemiş sayılıyor.

Yapı imalat olarak bitse de, İskan heyeti her şeyi kontrol edip, kusur bulmasa bile;  yapı denetim max %95 hakedişi düzenleyebiliyor. Geri kalan % 5 ‘ini ise yani %100 hakedişini, “ borcu yoktur” yazılarından  sonra tamamlıyor.

“Borcu yoktur” yazıları alabilmek içinde; İskan aşamasında kat maliklerinin  kanalizasyon ve sular idaresine, belediyeye, SGK’ya ve maliyeye borcu olmaması varsa da ödenmesi ve bu işe ait borcu yoktur yazıları alınması gerekiyor.

Yapı denetimin ilgili belediyeye; %95 hakediş yapmasına müteakip; Belediye’nin verdiği iskan tamamlama evraklarıyla, Maliye 'ye müracaat ediliyor. Maliye, kat maliklerinin vergi borcu yoksa;  İlgili  belediye’ye yazı yazarak “iskan alabilir” anlamında borcu yok yazısı yolluyor ve ancak bundan sonra yapı denetim belediyeye son % 5 hakedişini tamamlıyor ve böylece  iskan alınarak bina bitmiş oluyor.  

Bu arada sizin yada kat maliklerinden birinin herhangi bir şehirde, maliyeye herhangi bir borcu çıkarsa; bu maliye ekranında gözüküyor ve kat maliklerinin şahsi borçları ödenmeden hiçbir bir bağımsız bölüme iskan alınamıyor. Bu SGK primleri içinde geçerli. SGK primleri de tamamlanmamışsa bu borç da ödenmeden hiçbir bir bağımsız bölüme iskan alınamıyor

Bina fiili olarak bitmiş ama iskan alınmamışsa da “Yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içinde inşaata başlanmazsa yada yapı ruhsatı tarihinden 5 yıl içinde yapı bitirilemezse yapı ruhsatı iptal olur. “ Gereği, Bina bitmiş bile olsa; yapı ruhsatı iptal ediliyor.

Bu arada iskan ( Yapı kullanma ruhsatı ) alınmadan, elektrik, su, doğalgaz vs abonelikleri de yapılamıyor. Bu arada yönetmelikler değişmezse bitmiş binaya yeni projeler çiziliyor, deprem yönetmeliği değişmişse yeni güçlendirmeler yapılıyor… Hele bu arada yıllar içinde; (E) Emsal, (TAKS) Taban alanı kat sayısı, (KAKS) Kat alanı, kat sayısı, ön, yan  ve arka bahçe mesafeleri, (h max) bina yükseklikleri; azalmışsa binanın yıkılarak daha küçük yapılması gerekebiliyor.

Tüm bunlar yapılsa bile yine bu aşamada eski veya yeni maliklerden birinin belediyeye, SGK’ya yada maliyeye yine  borcu çıkarsa; bu borçlar ödenmeden iskan alınamıyor. Yani tekrar başa dönülüyor.İskan alamadığınız içinde kat mülkiyetine geçemiyor, abonelikleri yaptıramıyorsunuz ve yapı ruhsatı; ruhsat tarihinden 5 yıl sonra da  iptal edildiği için tekrar başa dönüyorsunuz.

Burada yanlış olan kat irtifak tapusuyla satış yapılması yada kat irtifakıyla yaşamaya devam edilmesi. Doğru olansa; iskanı alınıp, iskanlı şekilde kat mülkiyeti’ne sahip olunması... İşte tam bunun için; önemle iskana odaklanılması gerekiyor. Bunun için  takip edilmesi gereken prosedürlerin yasa ve yönergelere uygun olarak gerçekleşerek yapının ilerlemesi gerekiyor.

Bina iskan raporu alabilmeniz için diğer önemli bir konuda; İnşaata başlamadan önce, SGK da İşveren dosyası altında dosya açılarak; SGK primleri’nin bu dosyaya  yatırılmış olması ve iş bitiminde SGK dan bu dosyaya  ait “borcu yoktur” yazısı alınmasıdır.

SGK işçilik prim oranları; yıkımda ayrı, kalıp demir beton da ayrı,  boyada ayrı, diğer işlerde ayrı oranlarla karşınıza çıkar.  Burada esas olan; işe başlamadan SGK ya ibraz edeceğiniz yüklenici sözleşmesiyle ne yaptırdığınız…  İşçilik oranı; her iş için değişmekte olup, örneğin; yıkımda %20, keson kuyu açılmasında %30, otopark-kalıp-demir-beton da %16, betonarme karkas binada % 9 dur.

Şayet özel bir sözleşme kapsamında inşaat yaptırdıysanız; prime esas minumum miktar aşağıdaki gibi hesaplanarak; bulunan (a) ve (b) den en büyüğü alınmalıdır.

a)Bayındırlık ve İskan bakanlığının belirlediği ilgili yılın m2 yapım maliyeti  X   inşaat yapım ruhsatınızda yazan 
toplam m2 x SGK prim oranı

b)Kdv hariç sözleşme bedeli x SGK prim oranı

 (a) ve (b) den hangisi büyükse o alınarak;  işçilik prim miktarına esas bu bedelin ilgili Sosyal Güvenlik Kurumuna ödenmiş olması gerekmektedir.

Yani minumum; yapınızın maliyeti (veya sözleşme bedeli, hangisi daha büyükse) x SGK işçilik oranı kadar işçilik beyan edilmesi gerekmektedir.

Bu bedel, ödenmemiş ise iskan raporu almadan önce  bu bedeli ödemeniz gerekmektedir.

Yapınızın kusursuz bir iskan süreci geçirmesi için inşaatınızın başlamasından bitimine kadar aşağıdaki tüm süreçlerin kusursuz olarak geçilmiş olması gerekmektedir.

 

İSKAN ALABİLMEK İÇİN, BAŞTAN SONA TAKİP EDİLMESİ GEREKENLER

İmar Durumu Belgesi Aşamaları;

  • Kadastro 'dan çap alınması
  • Gerekiyorsa;Koruma kurulu kararı,fotoğraf,röperli kroki eklenmesi
  • Dilekçe,(dilekçe ekleri:tapu,çap )ekleriyle,ilgili belediye 'ye imar durum belgesi müracaatı
  • Tapu sahibi/sahiplerinin yada noterden vekaletname ile vekilinin ilgili belediyeye müracaatı

Varsa; Yıkımlar ilgili, Yıkım ve Kazı Belge Aşamaları

  • SGK dan esas işveren adına iş yeri dosyası açılması
  • SGK dan esas işveren dosyası altında müteahhit iş yeri dosyası açılması
  • Belediyeye yıkım ve kazı, teknik sorumluluk taahhüdü verilmesi
  • Muhtardan yıkılacak evde kimsenin oturmadığına dair yazı alınması
  • Mevcut binanın,elektrik,su,doğalgaz,telefon aboneliklerinin kapattırılması
  • Yıkım ve kazı ruhsat harçları
  • Yıkım hafriyatı dökülecek yerle sözleşmenin belediye’ye ibrazı
  • Yıkım hafriyat kamyonları için; Vilayete müracaatla,trafik müdürlüğünden izin ve gün,saat,güzergah alınması
  • Yıkım ve kazı ruhsatı alınması 
  • İhtiyaten yan binaya verilebilecek zararlar için,inşaat all risk sigortası yaptırılması 
  • Yıkım hafriyat bedellerinin ödenmesi

Proje öncesi Belge Aşamaları

  • İlgili belediye 'den inşaat istikamet rölevesi alınması 
  • Gerekiyorsa;İfraz yapılması (Yetkin,Harita Müh) ; varsa yola terk işlemleri gibi
  • Gerekiyorsa;Tevhid yapılması (Yetkin,Harita Müh) ; varsa diğer parsellerle birleşme işlemleri gibi, 
  • İfraz veya tevhid yapılmışsa; İfraz ve tevhide göre yeni tapu çıkarılması

Proje Yapım Aşamları

  • Mimari projesi
  • Zemin etüd ve jeolojik rapor
  • Statik projesi
  • Elektrik projesi
  • Mekanik tesisat projesi
  • Gerekiyorsa;zemin iyileştirme,iç mimari vr peyzaj projeleri
  • Projelerin ilgili meslek odalarına onaylatılması(Mimari,statik,elektrik,mekanik , vb)

İnşaat Yapı Ruhsatı Alınması Aşamaları

  • İşverenin; kendi seçeceği bir  yapı denetim şirketiyle anlaşma yapması(Yasa gereği;bunu müteahhit takip edemez)
  • Müteahhitle; Noterden müteahhitlik  sözleşmesi yapılması
  • İnşaat Mühendisiyle; Noterden şantiye şefliği sözleşmesi yapılması
  • Binada otopark yoksa; yatırılması gerekiyorsa ; belediye otopark bedellerinin yatırılması
  • İnşaat ruhsat harçlarının yatırılması
  • Yapı denetim firmasınca; İnşaat  yapım ruhsatının alınması
  • Yapı ruhsat bilgilerinin tamamını ve bina cephe resmini içeren; yapı tanıtım tabelası yaptırılması ve montajı

İnşaat Süreci Aşamaları

  • Bina tanıtım tabelasının hazırlatılması ve bina dış cephesine takılması(Bina dış cephesi resmini,Ruhsat no,Ruhsat tarih ve proje müelliflerini belirten)
  • Kum,mıcır,demir nakli ve işgaliyesi için  ilgili; ilgili belediyeden izin alınması ve buna ait yol işgaliye harçları
  • Hafriyat dökülecek yerle sözleşmenin belediye’ye ibrazı
  • Hafriyat harçlarının ödenmesi 
  • Hafriyat Kamyonları için; Vilayete müracaatla,trafik müdürlüğünden izin ve gün,saat,güzergah alınması
  • Beton dökümü için; Vilayete müracaatla,trafik müdürlüğünden izin ve gün,saat,transmixer güzergahı alınması
  • Hafriyat döküm yeri bedellerinin ödenmesi
  • Elektrik iş yeri dosyası açtırılması
  • Şantiye pano projesi yaptırılması ve elektrik idaresine onaylatılması
  • Şantiye panosu hazırlatılması
  • Şantiye panosunun inşaat yerine montajı
  • Şantiye panosunun incelenmesi için elekrik idaresinden muayene randevusu alınması
  • Şantiye panosu için elektrik idaresinden muayene elemanının alınması ve muayene ettirilmesi
  • Şantiyeye elektrik çekilmesi için elektrik kurumundan uygunluk yazısı alınması
  • Şantiye panosu için,nüfus müdürlüğünden mevcut ve inşaat adresinize ait ikametgah belgesi alınması
  • Şantiye elektrik ön aboneliği yapılması
  • Belediye 'den; şantiye elektrik bağlantısı için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması
  • Şantiye elektriği kazısı yapılması
  • Şantiye elektriği için yer altı kablosu alınması ve döşenmesi (Yer altı kablosu sadece  şantiye panosu için değil  aynı zamanda bina elektrik projesinde gösterilen  özellikte döşenirse ;bina bitiminde  ayrı bir elektrik kazısı ve ayrı bir yer altı kablosu gerekmeyecektir.)
  • Şantiye elektriği kazısı kapatılması
  • Şantiye panosununa elektrik idaresince elektrik bağlanması
  • Şantiye elektriğinin açılması
  • Sular idaresine; yapı ruhsatı,yapı ruhsatında adı geçen kişilerin kimlik fotokopisi ile müracaat
  • Sular idaresine ön abonelik yapılması(Pul bedeli,sayaç bedeli,su açma ve keşif bedellerinin ödenmesi)
  • Sular idaresinden;şantiye suyu bağlantı uygunluk yazısı alınması
  • Belediye 'den;şantiye su bağlantısı için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması
  • Şantiye suyu için kazı yapılması
  • Sular idaresine şantiye suyu için su ve kanalizasyon kurumuna su bağlantısı yaptırılması
  • Şantiye suyu kazısı kapatılması
  • Sular idaresince şantiye suyu açılması

İskandan Önce Yapılacaklar

  • Asansör projesinin ve uygulamasının makine mühendisleri odasınca onaylanması
  • Doğalgaz idaresinde(ön abonelik) bağlantı talebi anlaşmasının imzalanması (Kimlik fotokopisi,adres  beyanı)
  • Doğalgaz idaresine, bağlantı bedeli ödenmesi
  • Doğalgaz idaresinden iç tesisat yapım belgesi alınması
  • Doğalgaz yetkili iç tesisat firmasıyla doğalgaz iç tesisat proje ve yapım sözleşmesi yapılması
  • Doğalgaz idaresi bağlantı ücret dekontu ve projeyle başvurularak,proje onayı istenmesi
  • Yetkili doğalgaz iç tesisat firmasının projesinin;doğalgaz idaresine onaylatılması
  • Doğalgaz idaresince doğalgaz kutu yerinin tespiti yaptırılması 
  • Belediye 'den; doğalgaz bağlantısı için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması
  • Doğalgaz kutu bağlantısı için kazı yapılması
  • Doğalgaz idaresine kutu koydurulması
  • Telekom idaresinden bağlantı uygunluk yazısı alınması
  • Belediye 'den; telekom için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması
  • Telekom kazısı yapılması
  • Telekom kutu bağlantısı yaptırılması
  • Telekom kazısı kapatılması
  • Temel vizesinin yaptırılması
  • Tapudan Kat irtifak kurdurulması işlemleri
  • Tapudan Kat irtifakı tapusu çıkarılması
  • Emlak beyannamesi verilmesi(Arsadan kat mülkiyetine geçiş olduğu için)
  • Isı yalıtım vizesi için yalıtım malzemelerinin fatura örneğinin yapı denetime teslimi
  • Isı yalıtım vizesinin yapılmış olması
  • Harita teknik uygulama onayı (Binanın yeri ve kotlarının doğru olduğuna dair)
  • Yangın söndürme ekipmanlarının alınması 
  • Yangın söndürme ekipmanlarının faturasının belediyeye ibrazı
  • İtfaiye yangın harçlarının yatırılması
  • Yangın söndürme tüplerinin kartlarının belediyeden alınması
  • Yangın söndürme tüplerinin kartlarının satıcıya onaylatılması
  • İtfaiye,yangın tesisat uygunluk raporu ve buna ait işlemler
  • Sular idaresi kontrolu ve uygunluk raporu,ve buna ait işlemler
  • Elektrik sayaçlarının alınması
  • Elektrik idaresinden sayaçlara kontrol ve ayar yaptırılması
  • Elektrik idaresinden sayaç ayar belgesi alınması
  • İş bitim belgelerin doldurulması ve yetkili elektrik mühendisine imzalatılması
  • Yapı denetimce elektrik tesisatının kontrolu
  • Yapıya alınacak elektrik direk numarasının elektrik dosyasına yazılması
  • Yapı denetimden elektrik uygunluk raporu alınması ve elektrik idaresine gidilmesi
  • Elektrik idaresinin kontrolu
  • Elektrik idaresi ön aboneliği olunması
  • Elektrik sayaçlarının mühürlenmesi
  • Telecom idaresinin kontrolu
  • Telekom olur raporu
  • İtfaiye yangın kontrolu ve uygunluk raporu ve buna ait işlemler
  • Cephe onayı, cephenin belediye komisyonunca onaylanması
  • Bina giriş, arka, yan, ön duvarlarını yapılmış olması
  • Yapı denetim uygunluk raporunun tamamlanmış olması
  • İskan heyeti kontrolu ve uygunluk raporu 
  • İskan için vergi dairesine ve ilgili belediyeye beyanname verilmesi
  • İskan için her kat irtifak tapusu sahibine ait; varsa vergi dairesi  ve belediye borçlarının ödenmesi ve borcu yoktur yazılarının alınması
  • SGK prim borçlarının ödenerek;SGK dan borcu yoktur yazısı alınması  
  • Belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskan raporu) alınması

İskandan Sonra Yapılacaklar

  • Tapudan,kat mülkiyeti tapularının çıkarılması(yapı kullanma izin belgesi)
  • Belediyeye kat mülkiyeti,emlak beyannamesi verilmesi 
  • Kanalizasyon idaresinden;kanalizasyon bağlantısı uygunluk yazısı alınması
  • Belediye 'den;kanalizasyon bağlantısı için asfalt kesimi ve kazı izinleri alınması
  • Kanalizasyon kazısı yapılması
  • Kanalizasyon idaresi gözetimde,kanalisazyonun ana şebekeye bağlanması
  • Kanalizasyon kazısının kapatılması
  • Eksik çevre düzenlemesinin, kanalizasyon kazılarından sonra tamamlanması
  • Şantiye Elektrik Aboneliğinin kapatılması
  • Bireysel elektrik aboneliklerinin yapılması
  • Sular idaresine mesken abonelikleri için, aslen veya vekaletle başvuru,pul,sayaç,su açma ve keşif bedellerinin ödenmesi,(Mesken aboneliği için evraklar;nüfus müdürlüğünden ev ve inşaat ikametgahı,yapı kullanma izin belgesi aslı ve fotokopisi,eks kart,tapu fotokopisi,dask deprem sigortası )
  • Sular idaresinin yerinde kontrolu
  • Su sayaçlarını takılması
  • Suyun kullanıma açılması
  • Doğalgaz yetkili iç tesisat firmasınca iç tesisat yaptırılması
  • Doğalgaz yetkili iç tesisatçıdan abonelik bilgi formu alınması
  • Dogalgaz yetkili iç tesisatçıdan alınan abonelik bilgi formuna;adres beyanı,nufus cüzdanı fotokopisi eklenerek doğalgaz idaresine gidilmesi
  • Doğalgaz idaresiyle abonelik sözleşmesi yapılması
  • Doğalgaz idaresine güvence bedeli ödenmesi ve doğalgaz abonesi olunması
  • Doğalgaz idaresince iç tesisatın kontrol edilmesi
  • Doğalgaz idaresinden,doğalgaz bağlantı uygunluk yazısı alınması
  • Doğalgazın açılması
  • Kalorifer Isınma cihazlarına gaz verilmesi
  • Diğer abonelikler ve yukarıdaki aşamalara ait belge,hizmet bedelleri